기역 (정답): 위험부담 규정은 임의규정이므로, 특약을 통해 채권자(을)가 위험을 부담하도록 정할 수 있습니다.
니은: 갑의 과실 없는 수용은 채무불이행이 아니므로 을은 계약을 해제할 수 없습니다.
디귿 (대상청구권): 을이 대상청구권을 행사하는 것은 갑이 받을 보상금 청구권의 양도를 청구하는 것이지, 보상금 자체가 을에게 직접 귀속되는 것은 아닙니다
66. 계약의 성립 (출처: 합격서 119페이지)
① 청약의 유인: 유인을 받은 자의 의사표시가 청약이 되며, 유인한 자가 다시 승낙해야 계약이 성립합니다.
② 의사실현: 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때 계약이 성립합니다.
③ (정답) 교차청약: 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우, 양 청약이 모두 도달한 때 성립합니다. 또한 조건을 붙인 승낙은 새로운 청약으로 봅니다.
④ 명예퇴직 합의: 이미 합의가 이루어진 후에는 이를 마음대로 철회할 수 없습니다.
⑤ 예약: 예약 성립 시 본계약의 요소가 확정되어 있거나 확정될 수 있어야 합니다
67. 동시이행 관계가 아닌 것 (출처: 합격서 124페이지)
강사님은 "그림으로 이해하면 1초 만에 답이 보인다"고 하셨습니다.
기역: 피담보채무를 변제하는 것이 언제나 선이행 의무입니다.
니은: 임대차 종료 시 목적물 반환과 권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 별개의 원인에서 발생했으므로 동시이행이 아닙니다.
디귿: 경매가 무효가 되어 서로 반환하는 의무는 당사자가 다르기 때문에 결련성이 없어 동시이행 관계가 아닙니다.
결론: 기역, 니은, 디귿 모두 동시이행 관계가 아닙니다.
- 당사자가 다르다. 동시이행은 동일한 두 당사자 사이에서 서로 맞물린 의무일 때 성립합니다. 소유권이전등기 말소의무: 경매매수인 ↔ 채무자 사이의 문제 배당금 반환의무: 저당채권자 ↔ 경매매수인 사이의 문제
68.합의해제 (계약에 의한 해제)
① 소유권 복귀: 합의해제 시에도 소유권은 등기 없이 당연히 매도인에게 복귀합니다.
② 손해배상: 채무불이행이 아니므로 원칙적으로 손해배상을 청구할 수 없습니다.
③ 제3자 보호: 법정해제와 마찬가지로 제3자 보호 규정이 적용됩니다.
④ (정답) 부활 약정: 계약 자유의 원칙상 해제된 계약을 다시 부활시키기로 하는 약정은 유효합니다.
⑤ 방식: 명시적뿐만 아니라 묵시적으로도 가능합니다
69. 매매 예약 및 예약완결권에 관한 설명 (출처: 합격서 133페이지)
이 문제는 갑이 예약을 체결했고, 을이 예약완결권을 가지고 있는 상황을 전제로 합니다. 강사님은 이 문제의 각 보기가 합격서의 내용과 어떻게 일치하는지 하나하나 짚어주셨습니다.
기역 (행사 기간의 약정): 예약완결권의 행사 기간에 대해서는 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 것이 원칙입니다. 만약 당사자 사이에 기간을 정한 바가 없다면 10년의 제척기간에 걸리게 되지만, 특별한 제한 없이 약정하는 것 자체는 얼마든지 가능하므로 옳은 지문입니다.
니은 (점유와 제척기간 - 합격서 133페이지 8번 내용): 강사님이 매우 강조하신 판례입니다. 예약완결권자가 예약 목적물인 부동산을 인도받아 점유·사용하고 있더라도, 예약완결권의 행사 기간(제척기간)이 지나면 완결권은 그대로 소멸하고 끝납니다. "인도받았으니 안 없어지겠지"라고 생각하면 절대 안 된다는 것이 강사님의 실전 조언입니다.
디귿 (법원의 직권 조사 사항): 예약완결권의 행사 기간(제척기간)이 지났는지 여부는 **판사가 알아서 판단해야 하는 '법원의 직권 조사 사항'**입니다. 강사님의 설명에 따르면, 10년이라는 숫자는 쉬워 보이지만 기산점(시작점)을 계산하는 것이 매우 어렵기 때문에 당사자의 주장이 없더라도 판사가 직접 조사해서 판단해야 합니다
70. 매도인의 담보책임 (출처: 합격서 137페이지)
강사님이 강조하신 **담보책임 표(전일수...)**를 떠올려야 합니다.
① 경매: 권리의 하자가 있는 경우만 담보책임을 지며, 물건의 하자는 안 됩니다.
② 종류물 매매: 특정 후 하자가 생기면 당연히 담보책임을 집니다.
③ 제척기간: 물건의 하자는 안 날로부터 6개월입니다.
④ (정답) 일부 멸실:선의의 매수인은 대금감액을 청구할 수 있습니다.
⑤ 자력 담보: 특별한 사정이 없으면 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정합니다..
71. 교환계약에 관한 설명 (합격서 139페이지 관련)
교환계약은 누가 누구에게 무엇을 넘기기로 했는지(예: 갑은 토지, 을은 건물) 그림을 정확히 그려야 실수를 줄일 수 있습니다.
기역 (불요식 계약): 교환계약은 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약입니다. 특별한 방식이 필요 없으므로 명시적뿐만 아니라 묵시적으로도 의사표시를 할 수 있습니다.
니은 (동시이행): 각 당사자가 재산권을 이전할 의무는 서로 대가적 의미가 있으므로 동시이행 관계에 있습니다.
디귿 (사기 미성립): 교환계약 시 목적물의 시가를 서로 알려주지 않거나(묵비), 실제보다 높은 금액을 시가라고 말한 것은 신의칙상 허용되는 범위 내로 보아 사기에 해당하지 않으며, 불법행위도 성립하지 않습니다.
결과: 기역, 니은, 디귿 모두 옳은 지문입니다
72. 임대차 및 전대차 사례 (갑:임대인, 을:임차인, 병:전차인)
임대인의 동의가 있는 전대차와 없는 전대차를 구별하는 것이 핵심입니다.
기역 (전차권 존속): 갑이 전대를 동의한 경우(동의 있는 전대), 임대인 갑과 임차인 을이 합의로 계약을 해지하더라도 전차인 병의 권리는 소멸하지 않고 존속합니다. 지문은 소멸한다고 했으므로 틀린 설명입니다.
니은 (무단 전대와 손해배상): 갑이 전대에 동의하지 않은 경우(무단 전대)에도, 갑이 임대차 계약을 해지하지 않았다면 을로부터 계속 차임을 받으므로 갑에게는 손해가 없습니다. 따라서 갑이 병에게 불법 점유를 이유로 차임 상당의 손해배상을 청구할 수는 없습니다. 지문은 청구할 수 있다고 했으므로 틀렸습니다.
디귿 (부속물매수청구): 갑의 동의를 얻어 전대한 경우, 전차인 병은 임대인 갑의 동의를 얻어 부속시킨 물건이나 갑으로부터 매수한 부속물에 대해 계약 종료 시 매수청구를 할 수 있습니다.
결론: 틀린 것은 기역과 니은입니다.
73. 토지 임대차와 지상물매수청구권 (을:임대인, 갑:임차인)
기간의 정함이 없는 토지 임대차에서 임대인이 해지 통고를 한 상황이 포인트입니다.
기역 (대상): 건물에 소유권 등기가 되어 있지 않은 미등기 무허가 건물이라 하더라도 지상물매수청구의 대상이 될 수 있습니다.
니은 (갱신 청구 불요): 원래는 갱신 청구를 먼저 하고 거절당해야 매수청구가 가능하지만, 임대인 을이 해지 통고를 했다면 이미 갱신을 거절한 것으로 봅니다. 따라서 갑은 별도의 갱신 청구 없이 곧바로 지상물매수청구를 할 수 있습니다. 지문은 할 수 없다고 했으므로 틀렸습니다.
디귿 (포기 특약 무효): 임대차 종료 전에 건물을 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리한 지상물매수청구권 포기 특약에 해당합니다. 이 규정은 강행규정이므로 이러한 특약은 특별한 사정이 없는 한 무효입니다.
결론: 옳은 것은 디귿 하나입니다.
74. 계약의 종류와 성질 (보너스 문제)
강사님은 이 문제가 매우 평이하여 연습을 많이 했던 부분이라고 설명하셨습니다.
2번 (교환): 교환계약은 유상, 쌍무, 낙성, 불요식 계약입니다. 요식 계약이라고 한 부분은 틀렸습니다.
4번, 5번 (임대차): 임대차 역시 유상, 쌍무 계약입니다. 무상이나 편무 계약이라고 설명한 보기는 틀린 것입니다.
실전 조언: 다음 시험을 위해 **현대 개봉(현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약)**이 요물 계약이라는 점을 미리 준비해 두어야 합니다.
75. 주택임대차보호법 (사례 문제 - 갑:임차인, 을:임대인)
2023년 6월 1일부터 기간을 1년으로 정한 계약 사례입니다.
기역 (1년 기간 주장): 주택임대차보호법상 2년 미만으로 정한 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 1년의 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서 갑은 1년 뒤 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
니은 (법정갱신 후 해지): 묵시적 갱신(법정갱신)이 된 경우 기간은 2년으로 보지만, 임차인 갑은 언제든지 해지 통지를 할 수 있습니다.
디귿 (갱신요구권 시점): 가장 중요한 지문입니다. 강사님은 **법적 보장 기간인 2년이 끝나는 시점(2025년 5월 31일)**을 기준으로 종료 6개월 전부터 2개월 전까지를 계산해야 한다고 강조하셨습니다. 2025년 2월 15일은 이 기간 내에 해당하므로 적법한 갱신 요구이며, 그 효과는 도달한 때 발생합니다.
결론: 기역, 니은, 디귿 모두 옳은 지문으로 정답은 5번입니다
76. 집합건물법 (담보책임의 기산점)
담보책임 기간이 시작되는 시점인 **'기산점'**을 정확히 구분하는 것이 이 문제의 핵심.
① 공용부분의 취득시효: 집합건물의 공용부분(복도, 계단 등)은 성질상 취득시효의 대상이 될 수 없습니다.
② (정답) 전유부분의 기산점: 전유부분에 대한 담보책임 기간은 구분소유자에게 인도한 날부터 기산합니다. 지문에 나온 '사용검사일'이나 '사용승인일'은 공용부분의 기산점이므로 틀린 지문입니다.
③ 관리비 청구: 관리단은 관리비 징수에 관한 규약이 없더라도 지분 비율에 따라 구분소유자에게 관리비를 청구할 수 있습니다.
④ 관리인 선임: 구분소유자가 10인 이상일 때는 반드시 관리인을 선임해야 합니다.
⑤ 대지사용권의 일체성: 특별한 사정이 없는 한, 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다.
77. 가등기담보법 (킬러 문제 - 채무 혼합 사례)
강사님은 이 문제를 이번 시험에서 가장 어려운 **'킬러 문제'**로 꼽으시며, 어떤 채권이 남았는지를 먼저 파악해야 한다고 하셨습니다.
기역 (적용 범위): 처음에는 대여금(소비대차)과 물품대금이 섞여 있었으나, 물품대금 채무만 전부 변제했다면 남은 것은 대여금 채권뿐입니다. 가등기담보법은 소비대차에 기한 채권에 적용되므로, 이 사례에는 가등기담보법이 적용됩니다.
니은 (청산금 공제): 가등기담보권을 실행하여 본등기를 마칠 때 지출한 취득세나 등기 비용 등은 실행 비용에 해당하지 않습니다. 따라서 이를 청산금에서 공제할 수 없습니다.
디귿 (소급효): 청산 절차 없이 마친 본등기는 무효이지만, 선의의 제3자 병이 등기를 마침으로써 갑의 본등기도 유효해집니다. 이때 유효해지는 시점은 병이 등기한 때가 아니라, '갑이 본등기를 마친 시점(6월 15일)'으로 소급합니다.
결론: 옳은 것은 기역, 니은이므로 정답은 3번입니다.
78. 유효한 명의신탁 (배우자 간 특례)
배우자 간 명의신탁이 탈법 목적 없이 유효한 경우, **대내적 소유권(신탁자)**과 **대외적 소유권(수탁자)**이 분리된다는 점 강조.
① 사망 시 존속: 신탁자가 사망하더라도 명의신탁 약정은 상속인과 수탁자 사이에서 유효하게 존속합니다.
② (정답) 타인 권리 매매: 대내적 소유권은 신탁자에게 있으므로, 신탁자가 토지를 매도하는 것은 자기 물건을 파는 것이지 타인 권리 매매라고 할 수 없습니다.
③ 직접 청구 불가: 제3자가 무단 점유하는 경우, 대외적 소유자는 수탁자이므로 신탁자는 직접 청구할 수 없고 수탁자를 대위해야 합니다.
④ 해제와 이전등기: 명의신탁이 유효하므로 신탁자는 언제든지 약정을 해지하고 소유권 이전 등기를 청구할 수 있습니다.
⑤ 후꽝 (취득시효): 강사님의 암기 코드 **'후꽝'**에 해당합니다. 취득시효 완성 후에 명의신탁 해지로 소유권을 넘겨받은 신탁자는 새로운 제3자이므로, 시효 완성자는 그에게 취득을 주장할 수 없습니다.
79. 이자가 명의신탁 (양자간 명의신탁)
이 문제에서 부당이득 반환 청구가 불가능하다는 판례를 가장 중요하다.
① (정답) 부당이득 반환 청구: 명의신탁 등기는 무효이고 소유권은 여전히 신탁자에게 있습니다. 수탁자가 등기를 가지고 있다고 해서 소유권을 취득한 것이 아니므로 신탁자에게 이득을 얻은 것이 없습니다. 따라서 부당이득 반환을 원인으로 이전등기를 청구하는 것은 불가능하며, 소유권에 기한 말소 청구나 진정명의회복을 이용해야 합니다.
② 엄폐물의 법칙: 수탁자가 제3자 병에게 적법하게 양도하여 병이 소유권을 취득했다면, 그 후 다시 수탁자가 소유권을 취득하더라도 신탁자는 반환 청구를 할 수 없습니다.
③ 선의 제3자 보호: 선의의 제3자 정이 소유권을 취득했다면, 신탁자 갑은 정에게 소유권에 기한 반환 청구를 할 수 없습니다.
④ 불법행위: 수탁자가 신탁자의 허락 없이 처분하는 행위는 신탁자에 대한 불법행위에 해당합니다.
